三强三优 一案一策巧卖房，化繁为简促共赢

　　基本案情

　　王某因生意所需，租赁代某厂房一间，因行情不佳，一直拖欠租赁费未付，代某遂将王某及其配偶殷某诉至安丘法院，并申请查封殷某名下的房产一处。法院经审理判决被告王某支付原告代某租赁费13万元，殷某不承担还款责任。因王某未履行生效判决义务，原告向法院申请强制执行，并要求拍卖所查封房产。

　　执行过程

　　案件进入执行程序后，执行法官经调查发现，所查封房产为王某、殷某婚姻关系存续期间购买，该房产登记为殷某单独所有，房屋抵押、贷款人仅为殷某。后王某、殷某双方协议离婚，约定房产归女方殷某。根据《民法典》第一千零六十二条规定，上述房产应认定属于夫妻共同财产，归夫妻共同所有，符合拍卖条件。拍卖过程中，案外人殷某先后向法院提出执行异议和执行异议之诉，企图阻碍拍卖，延缓执行，最终均被法院依法驳回，涉案房产依法进入司法拍卖程序。

　　拍卖过程中，经实地勘验，承办法官发现，涉案房产为学区房，殷某及老人孩子居住在此，且殷某的工作和孩子的学校也在附近，如果该房产被他人买去，会给殷某家庭带来极大不便。经过综合研判，殷某购买涉案房产最为经济。承办法官主动帮其分析其购买的优势及便利，殷某感受到了法官的用心，想要参与竞买，但面临的最大、最客观的问题是，其无法一次拿出近60万元的购房款。

　　为了寻求可行的解决方法，承办法官经过多方走访、调查发现，涉案房产的按揭贷款殷某一直按照合同约定偿还，并且有能力继续偿还至贷款结清。同时殷某没有任何诉讼、执行案件，信用良好，涉案房产除本案查封外无任何查封。经综合分析研判，如果殷某竞买成功，其无需一次性偿还完涉案房产剩余全部贷款，并且如果由殷某继续偿还贷款不会给银行及其他人员产生不利影响。在减轻了殷某负担后，殷某积极参与竞买，最终殷某成功拍得房屋。

　　在殷某支付余款前，承办法官积极沟通多方当事人，各方均认同王某、殷某各占有涉案房产一半的份额，殷某仅需补齐王某份额8余万元即可，既减少了案款分配、退费等繁琐环节，又确保了殷某正常生活的维持，还让申请执行人权益得到了即时兑现，真正实现了双赢多赢共赢。

　　法官说法

　　关于被执行人配偶享有份额依法分配，该案系人民法院依国家强制力对被执行人与其前配偶婚姻存续期间共同财产的处分，有别于共同共有人自主交易下就共有物的变更或者处分。鉴于夫妻共同共有下的人合属性更为明显，不动产共有物也具有“属于统一整体无法分割处理”的特点，司法实践中拍卖夫妻共有财产后为被执行人配偶保留一半份额的欠款，法院在拍卖后，原先夫妻共同共有关系必然发生变化。参照《民法典》第三百零九条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”的规定，可以认定在法院强制拍卖时，涉案房产的共有关系已经转化为按份等额享有。拍卖成交后，殷某缴纳了相应价款，涉案房产不再为共有，而为殷某单独所有。

　　个案处理方式具有典型意义。因涉案房产本就登记在殷某名下，殷某竞拍后，殷某无需办理房屋过户手续，也不用支付相应税款，在银行的抵押贷款也不用提前偿还，只需继续履行还款合同即可。如此一来，不仅大大减轻了殷某的经济负担，也有利于保障申请执行人权益的顺利实现，而且简化了工作流程，提高了办案效率。在扣除银行剩余贷款和夫妻共同财产所占一半份额后，殷某只需缴纳由王某负责承担偿还的欠款数额即可。

　　司法实践中，经常会遇到夫妻婚姻关系存续期间购买的房产，登记在夫妻一方名下的情形，通常情况下，由于被执行人配偶自身经济能力不足，参与度不高，如何正确、灵活处理此类案件，关系到案件的司法效果和社会效果。本案中，承办法官没有满足于就案办案，而是综合考虑案件实际情况，兼顾各方当事人的合法权益，找准利益平衡点，结合个案特点，因案施策，突破常规做法，灵活运用执行措施，切实做到了善意文明执行，既实现了定分止争，又实现了双赢多赢共赢，真正达到了“三个效果”有机统一。