未尽审慎核查义务 中介依法赔偿损失

　　房产中介从事日常居间活动中，应尽审慎核查、如实报告的居间义务，促成买卖双方交易的同时，确保充分披露双方涉及交易撮合的信息，以供双方进行全面评估。若未尽充分的审慎核查及如实报告义务，致委托人遭受损失，中介公司应承担与其过错相应的补充赔偿责任。

　　2017年5月，原告王某与被告徐某签订房屋买卖合同，徐某将其坐落于奎文区福寿东街一处房屋出售给王某，约定结算方式“2017年5月7日原告支付被告定金2万元，2017年5月10日之前去银行审批贷款……”同时徐某保证涉案房屋产权清晰，能够办理交易过户手续，被告若违约则自违约之日起7日内将定金双倍返还给原告，并承担原告所缴纳的中介费。被告某房产中心作为中介方亦在上述合同上盖章。

　　2017年5月7日，王某支付徐某购房定金2万元，同年5月17日和5月19日，王某又分别支付徐某房款2万元、1万元。

　　此后，奎文法院于2017年8月22日至潍坊市不动产登记中心查询涉案房屋状况，查明涉案房屋于2015年12月1日被潍城法院司法查封，后潍城法院于2017年7月7日解除查封。奎文法院于2017年6月23日因该案原告申请查封涉案房产，2017年7月5日高新法院作出的(2017)鲁0791民初1134号查封涉案房产。

　　奎文法院认为，在原告王某与被告徐某之间的买卖合同关系中，被告徐某在签订房屋买卖合同时隐瞒房屋被查封的事实，是被告徐某的自身原因使双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，已构成根本违约，该案审理中，高新法院已查封涉案房产，已经导致涉案房屋不能按照合同约定办理过户手续。原告要求被告徐某返还购房款3万元并双倍返还定金4万元，理由充分，符合法律规定，予以支持。

　　关于原告王某与被告某房产中心之间的居间合同关系，被告某房产中心是从事房屋中介服务的专业中介机构，依法诚信交易是中介机构立足房屋交易市场的底线，告知和核实待交易房屋产权是否清晰等信息是中介方的首要义务。被告某房产中心收到被告徐某的房屋交易申请材料后，没有证据证明其到房产管理部门落实过涉案房屋的相关信息，也没有证据证明其是否对徐某进行了必要的询问和调查，就草率以中介机构的名义居间介绍双方达成房屋买卖合意并在该合同上签章。被告某房产中心的疏忽大意是导致合同不能履行的原因之一，其应对原告的损失承担一定程度的损害赔偿责任。就原告损失来看主要应为原告向被告徐某求偿受阻所造成的经济损失，故被告某房产中心应在被告徐某返还房款及双倍返还定金不能的范围内承担相应过错赔偿责任。就过错程度而言，原告王某未尽谨慎交易义务，被告某房产中心未尽审查告知义务，双方当事人均有过错，因此酌定被告某房产中心承担50%的过错赔偿责任。被告某房产中心关于涉案房屋不是其居间介绍，不承担审查告知义务，无权查询司法查封的情况，且未收取中介费的抗辩，因法院查封已在房产管理部门进行了登记，中介机构与被告徐某共同前往查询是能够查清的，中介机构亦应知晓房屋被法院查封是禁止买卖过户的，何况涉案房屋查封一年余，并且该合同上约定了中介佣金，其亦在该合同上签章，未提前收取中介佣金并不影响其责任承担，因此被告某房产中心的抗辩理由奎文法院不予采纳。

　　案件经审理，奎文法院依照《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，判决被告徐某于判决生效之日起十日内返还原告王某房款3万元、并双倍返还定金4万元，合计7万元；被告某房产营销中心在被告徐某返还房款和双倍返还定金7万元履行不能的情况下承担50%的补充赔偿责任；并驳回原告王某的其他诉讼请求。

　　■以案说法

　　据办案法官介绍，该案系房屋买卖合同纠纷，但该案存在两种法律关系，房屋买卖的买方和卖方作为合同相对方，是否存在违约易于判断，依照双方签订的合同约定来确定各自的违约责任。但在生活中，房屋中介又大量活跃在房屋交易市场，并居间介绍买卖双方达成合意，促成房屋买卖合同的成立。房屋中介一方往往深谙房屋交易的各个环节，并提供格式合同供买卖双方使用，房屋中介提供的格式合同并不会约定己方的责任、甚至会在合同中明确约定免除中介方的责任，而卖方作为房屋所有权人或实际控制人，对交易房屋的权属等情况十分的熟悉，在此种情形下，买方是处在极其不利的地位上。为维护房地产交易市场的健康发展，势必规制房屋中介机构的操作流程，杜绝其作为独立于交易双方的任何一方的超然地位，其应在房屋买卖中尽到审慎审查和尽职调查义务，否则，应承担相应的责任。

　　《中华人民共和国合同法》对居间合同并未作过多规定，仅规定居间人故意隐瞒重要事实或提供虚假情况损害委托人利益，应承担赔偿责任，具体到该案中，房屋中介机构收到卖方的房屋交易申请材料后，应对卖方就房屋权属是否存在瑕疵等重大事项进行必要的询问和调查，有必要时要到房产登记机关落实房屋的相关信息，而不是草率的促成双方签订合同。在实践中，此种方式亦具有可操作性，即使中介机构无权在房产登记机关查询房屋的相关信息，也可与卖方同往或由卖方提供近期的查档证明，而不是仅以促成合同成立为目的，否则房屋买卖多有争讼，不利于房产交易市场的健康发展和社会的稳定和谐。

　　关于中介机构应承担何种责任，法律法规中并未明确，就该案而言，买方因合同履行不能，而损失了定金及房款，该损失并不是由中介方直接造成的，中介机构应在卖方返还房款及双倍返还定金不能的范围内承担相应过错赔偿责任。就过错程度而言，买方未尽谨慎交易义务，中介机构未尽审查告知义务，根据相关事实酌定中介承担50%的过错赔偿责任为宜。